【南方日报】楼市降价预期形成 4季度有望迎来真正降价潮

  2010年刚刚过半，出台2个多月的“新国十条”已经逐渐显示出它的威力。中国指数研究院最新数据显示，2010年上半年，主要城市成交面积同比普遍下跌。重点城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超过了50%。

　　     不过数据同样显示，上半年重点城市成交均价相比2009年、2008年同期均大幅上涨，30个重点城市中深圳成交均价涨幅领涨全国，涨幅高达71.17%，北京以67.81%的涨幅位列第二。而多数二三线城市房价也都在逆市上涨。

　　量跌价滞的尴尬动摇着调控的权威。连国土资源部部长徐绍史近日都罕见地出来派“定心丸”：再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。在调控密度前所未有地集中的2010年，是否还会有新政策祭出，房价能否最终回归理性，目前虽仍是一个问号，但政府的强烈决心显示出本轮调控应当不会无功而返。

　　上半年调控组合拳已显效

　　一线城市成交大跌降价预期形成

　　高烧不退的楼市从去年底开始受到了严厉而密集的调控。

　　2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；12月14日，“国四条”明确抑制投资投机性购房；2010年1月10日，国办通知要求二套房首付比例不得低于四成；2010年4月15日，系列调控再度升级，“新国十条”出台，二套房贷首付标准提高至50%，三套房贷也受到了严格限制。期间，住建部、国土部等有关部委的相关楼市调控措施更是令人目不暇接。

　　综合来看，以“新国十条”为集大成者的系列调控既增加了土地供应，加快保障房建设，又抑制了大量投资投机需求，尤其是对房地产企业的资金流形成了剪刀差压力：银行对开发商贷款严加审查，贷款拿地受到严格限制，开发商的信托贷款融资渠道又遭到封杀；而税务部门也给开发商带来了清算土地增值税的考验。

　　系列组合拳的祭出自然收到了明显的效果。从年初开始，成交量就出现明显下滑，尤其是4月中旬以来，市场更是接近“冰点”，各地“零成交”楼盘大量出现。以北京为例，根据北京房地产交易管理网的数据，6月上旬北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个项目出现“零成交”。取得预售许可证的11个房地产项目合计供应期房4788套，目前全部处于未签约状态。

　　而中指院最新发布的数据也显示，2010年上半年，主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉成交面积同比有明显幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期，下跌幅度均超过了50%；北京、上海跌幅也分别达到了39%和49%。

　　虽然从房价来看，上半年重点城市的成交均价比2009年、2008年同期均大幅上涨。其中，深圳领涨全国，其次为北京、杭州，涨幅都在60%以上。但必须看到，在调控政策影响下，这些城市成交均价已放缓了上涨步伐，总体来看环比涨幅逐月缩小。业内人士指出，调控效果从量跌到价跌需要一段时间，目前虽然降价并不明显，但总体来说降价预期已经形成。

　　开发商资金压力逐渐加大

　　量跌价滞的僵局迟早被打破

　　尽管如此，量跌价滞的僵局仿佛始终是楼市调控过程中绕不过去的一个弯。降价的预期大大增加了购房者观望的底气；而对部分开发商而言，以往调控往往持续不久，只要手中资金流没有大的问题，熬过一年半载的低潮期似乎也不是太大的问题，因此捂盘惜售抱起了“死扛”的信念。

　　这也导致了本轮调控中的一个有趣现象。与2008年的楼市调整相比，本次调控表现出明显的二手房带动一手房价格下跌的格局，而不像2008年楼市调整中的由一手房带动二手房降价。业内人士分析，这主要因为经历2009年的热销后，多数发展商资金相对充裕。而且对开发商来说，降价也可能引起更多的连锁负面反应，因此不到万不得已不会轻言降价。而二手房的小业主既没有上述顾虑，抗压能力也相对较小，因此愿意尽快降价套现。

　　虽然从量跌到价跌的僵局还将维持多久不得而知，但可以明确的是，目前部分城市成交量已呈现探底之势，预计未来半年内成交量将会出现触底，开发商的资金压力逐渐加大。全国工商联房地产商会会长聂梅生透露，近期开发商资金充裕度开始下降，开始用自己的钱来投资，其中自有资金5月份比4月份大幅度增加，也比去年月均大幅度增加。去年的月均自有资金是1452亿元，而今年5月份达到了2000多亿元。自有资金率大幅度上升到70%，而去年的数据是50%。

　　由此，房企内部也逐渐出现分化。部分标杆房企基于市场预期的改变，率先进行了价格调整。如恒大、万科、绿城等标杆房企已针对部分地区的部分项目开始通过各种手段低调降价，虽然降价的幅度不大，但取得了不错的成效。

　　以万科为例，公告显示，6月该公司实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别比2009年同期增加27.8%和27.9%；销售面积环比增长82.34%，销售金额环比增长71.62%。分析师指出这主要得益于万科近期增加了推盘数量，并对部分楼盘降价销售。

　　国土资源部已率先行动

　　下半年调控政策不会转向

　　对于本轮调控最终是否能真正使房价降到一个合理的价位，打破量跌价滞的僵局，分析指出，这有待政策的巩固和调控的深入。

　　目前主要的阻力来自于宏观经济形势的变化。中投顾问分析指出，按惯例于7月中旬召开的国务院经济形势座谈会被提前至上一周召开，从座谈会上引发出来的对二季度经济形势回落的预期，可能将成为楼市调控走向的分水岭。一份高盛的最新研究报告预计，中国二季度及三季度的GDP环比增速可能将下滑至8%甚至更低的水平。在这样的宏观背景下，房地产市场的严厉调控能否延续目前的紧张态势不免令人担忧。而根据高盛的预期，房地产市场的调控措施延续到7月底后可能将会出现一些微妙的转变。

　　不过，在近日召开的全国国土资源厅局长座谈会上，国土资源部部长徐绍史罕见地表态，到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测。这不仅传递出政府调控楼市的强烈决心，也表明政策调控不会转向。

　　徐绍史表示，下半年国土资源部仍将积极参与房地产调控。一是严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。二是严查房地产开发商囤地，目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的，国土资源部正在对这个问题进行梳理，将出台新的政策，解决这个问题。三是严格土地出让新合同的执行问题，开发商在土地出让新合同当中，与政府约定了开竣工日期，国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。

　　事实上，4月中旬“新国十条”出台以来，相关调控始终没有停滞。就在最近，国土资源部总规划师胡存智就透露，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

　　这些最新的动向，被不少人解读为第二波楼市调控政策的方向。不过，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，楼市第二波调控并非意味着要出台很多新政策，“新国十条”已经是对症下药的政策了。只是很多具体政策执行不到位，有的地方政府甚至没有出台实施细则。因此下半年调控的重点应该主要还是抓落实。

　　房企可能做好降价计划

　　四季度或迎来真正意义“降价潮”

　　具体到房价来看，由于7、8月是传统的楼市销售淡季，成交量势必难以反转，房价的下滑趋势将维持不变。

　　聂梅生表示，从新政调控效果看，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。而按照徐绍史的预测，房价再过一个季度，也就是四季度将会有所下降。这与此前不少专家预测也基本一致。

　　近期，各地产上市公司也将陆续公布半年报。从当前半年报业绩预告情况看，该行业业绩预增幅度位居各行业倒数第二，仅为17.99%。而受房地产行业的影响，建筑业的预测净利润增幅也不高，仅为32.39%，远低于各行业预增的平均水平。开发商对后市的判断以及策略调整势必将受此重大影响。

　　也正是因为目前楼市调控“一调到底”的坚决态度，行业预期已受到重创。“其实所有的开发商对今年的市场都已经有了非常清晰的认识，房价，至少在2011年一季度已经没戏，要么扛着等明年，要么就准备降价。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰认为，眼下房价的坚挺只是表象，各大房企其实都做好了降价的计划，只是降多少和什么时候降价的事情。

　　“现在让房地产马上降价还有些牵强，在7月份，将是房地产最忧郁、彷徨、无奈的一段时间，按照降价理论和对市场研判推测，在8月份左右，一线城市可能迎来真正意义上的‘降价潮’,那时全国二三线城市不会有太大的价格波动，但成交量一定不会很好，而三四线城市房价可能不涨，但成交量不会有很大的改变。”北京姜仁地产研究院执行院长姜仁表示。

　　聂梅生也强调，本轮房地产调控不仅仅是冲房价来的，还是冲房地产市场背后蕴藏的金融等风险而来的，因此调控绝不会无功而返。

    原文发布地址：http://luoyang.house.sina.com.cn/news/2010-07-07/09413439.html （南方日报）