商业地产物业税征收对零售商的影响

　　文/中投顾问

　　有报道称长株潭商业地产物业税方案已上报国务院，计划在这一范围内着手开展环保税、物业税、资源税、车船税等一揽子税收政策的改革和试点。开征物业税的初步设想是：第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

　　中投顾问流通行业研究员黎雪荣指出，在改革开放前，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。近几年，不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快，09年更是零售行业购买物业自行开发最明显、最集中的一年。2010年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。

　　黎雪荣同时指出，如果商业地产物业税征收成为现实，无疑将会对零售商投资商业地产的热情有所降低，尤其是对去年才转投到商业地产的零售商带来较大的影响。但是，商业地产税的征收方案、征收试点以及对抑制房价与抑制商业发展的权衡都有待商榷，商业地产税的征收至少在短期内并不具备可行性，尤其是在这些商业需要培育的非一线城市进行物业税试点显得更不可行。

　　而分析零售企业自建物业的原因，一方面是由于日益增长的租金压力，而且对整个地价房价上涨带来的租金上涨预期的担忧可能更加直接。而购买物业可以实现一劳永逸，这促使资金流充足的企业购买物业成为零售行业趋势。另一方面是由于过去几年以这些零售商为主力店的商业资产价格快速增值，地产行业的利润远远高零售行业，也是促使零售行业转投商业地产的原因。

　　从零售商自建物业的优劣势来看，零售商拥有自己的物业，可以按照商家自己的需求来进行物业开发，对自己的品牌树立也起到一定的推动作用。另外一个更大的优势在于，当市场出现物业过剩时，零售商可以凭借自身优势将物业改为自营或提高自营率来规避风险，而零售商自营化将是未来发展的一大趋势，因此具有资金实力的企业购地自建对于企业的长远发展来说是很好的经营模式。

　　而零售商自建物业最大的风险便是资金压力的风险。零售业是一个资金高度密集性的行业，尤其是流动资金更是企业的血脉，如果这些企业介入商业地产开发，而本身的资金实力并不雄厚，主要倚赖零售带来的现金流的话，一旦出现经营不善或资产价格下跌，最直接的解决资金手段是从主营业务抽血，这将给企业带来致命的风险。